[신축입주] 주택담보대출 금리는 어떻게 정해지는가

안녕하세요. 늘도온입니다. 오늘은 주택담보대출 금리가 어떻게 산출되는지 공부해보고자 합니다. 은행 상담이 두려운 분들을 대상으로 쉽게 풀어보도록 할게요.

우선 제가 받고 있는 잔금대출의 이율을 예시로 살펴보도록 하겠습니다. 은행 어플리케이션을 통해 대출금리산정내역서를 조회해 보면 상세 내용을 확인해 볼 수 있습니다.

총 7억 5천을 50년 만기 원리금균등분할상환 방식으로 받았네요. 적용금리에 대한 세부내용을 확인해보겠습니다.

고객 적용금리 = 기준금리(a)+가산금리(b)+감면금리(c)+추가감면(d)

고객이 최종적으로 부담하게 되는 금리는 기준금리에 가산금리를 더하고 여기서 거래실적에 따라 감면금리를 제하고 결정됩니다.
 
TIP 대출 상담받으실 때 금리 관련하여
1. 기준금리의 기준이 되는 지표는 무엇인지
2. 가산금리는 얼마인지
3. 감면금리의 조건은 어떻게 되는지
꼭 확인해 보셔서 조금이라도 좋은 조건의 은행에서 계약하시는 것이 좋습니다.

Q 주택담보대출, 주거래 은행에서 받는 게 유리하지 않나요?
그렇지 않습니다. 주담대는 주거래 은행 의미 없습니다. 정부대출이 가능하다면 받으시고 아니시면 열심히 발품, 손품 파셔서 제일 저렴한 곳을 찾으셔야 합니다.
 
기준금리는 은행이 조달한 돈의 가치라고 할 수 있습니다. 제가 받은 대출의 기준금리는 대출의 실행일인 2023년 9월 26일 중금채 5년물에 해당하는 4.293% 로 되어있네요. 보통 시중은행에서는 COFIX 혹은 금융채를 기준금리로 삼습니다. 자세한 내용은 아래에 상술하도록 하겠습니다.
 
가산금리는 은행이 취하는 이익이라고 생각하면 됩니다. 은행별/대출상품별 차이가 크기 때문에 자세히 확인해 보셔야 하는 사항 중 하나라고 할 수 있습니다.
 
감면금리는 최대치로 받는 것이 유리하죠. 제가 이용하고 있는 상품의 경우 7가지(신용카드 0.2%, 급여이체 0.2%, 적립식 예금 0.1%, 공과금자동이체 0.1% 주택청약 0.2%　스마트뱅킹 0.1% ISA 0.1%) 조건이 있네요. 최대 감면금리가 0.5%로 제한이 있어 저는 급여이체, 통신비이체, 스마트뱅킹, ISA로 0.5% 감면받고 있습니다.

추가감면 항목에는 본부·영업점장 전결금리라고 되어있습니다. 전결금리란 고객의 은행 거래실적에 따라 영업점장이 본사의 승인 없이 고객들에게 줄 수 있는 최고 금리라고 합니다.* 보통 특판상품에 적용되며 저의 경우 가산금리를 상쇄시키는 수치로 정해진 것 같습니다.
 

요약해보면 제가 받고 있는 잔금대출의 금리는 아래와 같습니다.
4.293% = 4.293％ + 1.463% - 0.5% - 0.963%

시중은행에서 사용하는 기준금리에 대해서 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

신규취급액 COFIX
잔액 COFIX
신잔액 COFIX
단기 COFIX
금융채 1-5년물

COFIX(코픽스)란 Cost of Funds Index의 약자로 은행이 마련한 돈에 대한 금리 지수입니다. 국내 8개 은행이 제공한 자금조달 관련 정보를 기초로 산출되며 전국은행연합회에서 매월 15일 고시하고 있습니다. 주로 변동금리 상품의 기준금리로 적용되며 다음 4가지로 분류됩니다.

신규취급액기준 COFIX: 해당 월 새로 취급된 금액을 대상으로 산출
잔액기준 COFIX: 은행이 보유한 잔액 전체를 기준으로 산출
단기 COFIX: 해당 주에 새로 취급한 금액만을 대상으로 산출
신잔액기준 COFIX: 대상월말 보유하고 있는 잔액을 기준으로 산출

COFIX 확인방법
은행연합회소비자포털
https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php

금융채란 은행이 자금조달을 위해 발행하는 채권금리를 기초로 산출된 금리입니다. 채권의 기간에 따라 1~5년물이 있으며 그 기간 내에는 고정금리가 적용됩니다.
 
금융채 확인방법
금융투자협회 채권정보센터
https://www.kofiabond.or.kr/

금융투자협회 채권정보센터

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이상으로 주택담보대출의 금리에 대해 알아보았습니다. 잔금대출과 주택담보대출의 차이점이 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 확인해 주세요. 읽어주셔서 감사합니다.

주택담보대출 잔금대출 차이점

Reference
* 한경 경제용어사전