[신축입주] 잔금대출 vs 주택담보대출 차이점

새롭게 지어지는 아파트의 입주시점에는 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 아직 소유권등기 이전의 상태이기 때문인데요. 그래서 잔금대출로 자금 계획을 세우게 됩니다. 

잔금 대출의 이러한 특수성 때문에 참여하는 은행에서만 집단 대출 형태로 진행이 가능하고 소유권등기이전 이후 주택담보대출로 갈아탈 수 있습니다.

아파트 입주 후에 잔금대출의 조건이 좋은 경우에는 유지하기도 하고 그렇지 않은 경우 주택담보대출로 전환하기도 합니다.  
 
1. 잔금대출이란
 
잔금대출은 신규 아파트를 분양받은 사람들이 은행에서 집단으로 받는 대출입니다.  중도금대출을 받은 경우에는 잔금대출을 받아 중도금대출을 상환해야 합니다. 잔금대출의 실행일(=이삿날)에 은행에서 중도금대출 은행과 시행사에 각각 송금하여 처리되어집니다. 

입주 시점이 되면 입주예정자협의회 공식 카페에 대출 안내가 올라오게 되고 조건을 비교하여 은행을 결정하게 됩니다. 조건이 좋은 은행일수록 조기에 마감될 수 있으므로 카페에 안내글이 올라오는 데로 빠르게 진행하는 것이 좋습니다. 자필서명(=자서)과 서류제출을 위해 한번 정도만 방문하면 되므로 위치가 조금 멀더라도 좋은 조건의 은행으로 가는 게 유리합니다. 
 
2. 잔금대출과 주담대의 한도
 
잔금대출과 주택담보대출의 한도액은 LTV와 DTI로 결정됩니다. LTV는 현재 비규제지역 70%, 규제지역(강남 3구와 용산구) 50%입니다.  생애최초구입의 경우 지역에 관계없이 80%(9억 이하)입니다. 다주택자의 경우 비규제지역 50% 규제지역 30%입니다.
 
DTI는 비규제지역 60%, 규제지역 50%이며 다주택자는 비규제 50%, 규제지역 20%입니다.(2024.04.05 작성)

하지만  LTV와 DTI 한도가 충분하더라도 DSR 조건에 때문에 대출 가능액이 줄어들 수 있습니다.
 
DSR 40% 규제는 총대출이 1억 원을 넘게 되면 적용이 됩니다.  1억 이상의 총부채(신용대출, 담보대출, 잔금대출, 기타 대출을 포함)를 가진 차주는 연소득 대비 총 원리금 상환액이 40%를 넘지 않아야 하기 때문에 개인소득에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다.

자금 계획에 차질이 생기면 매우 곤란해질 수 있으므로 철저하게 준비하시는 것이 좋습니다. DSR 계산기를 아래에 첨부해 두오니 참고하시기 바랍니다. 
 

https://부동산계산기.com/DSR

 
3. 대출 금리 
 
잔금대출은 참여하는 은행에서만 받아야 하므로 주택담보대출에 비해 선택의 폭이 제한적입니다. 참여 은행의 금리 조건을 살펴보면 대체로 비슷비슷한 편이고 금리를 줄일 수 있는 여지가 크지 않습니다. 은행에서 가산금리를 낮게 책정해서 들어오는 경향이 있어 시중 은행의 주택담보대출 상품보다 조금은 유리한 편입니다.

디딤돌대출, 신생아특례대출, 특례보금자리론과 같은 정부 지원 대출이 가능한 경우라면 갈아타는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 대환 시 중도상환수수료가 있을 수 있으니 고려하셔야 합니다.
 
대출 금리 = 기준금리(COFIX/금융채) + 가산금리
 
대출 금리는 기준금리에 은행에서 정한 가산금리를 더해서 결정됩니다. 잔금대출과 주택담보대출의 금리 기준은 '대출 실행일'이 되기 때문에 대출 실행일에 따라 금리가 변동될 수 있습니다.

대출하는 상품에 따라 기준금리가 COFIX, 금융채 등이 될 수 있으므로 구체적으로 어떤 지표를 기준으로 정해지는지 확인해 보시고 이를 바탕으로 의사 결정 해야 합니다.    
 
이상으로 잔금대출과 주택담보대출의 차이점에 대해 알아보았습니다. 대출 상품을 고르실 때에는 한도와 금리뿐만 아니라 중도상환수수료, 우대금리 조건, 거치 기간, 최대 대출기간 등의 세부적인 내용도 고려하셔야겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.